皆さんは不動産業界において
あらゆる分野の専門があることをご存知ですか？

賃貸をお探しの方は賃貸専門の不動産屋さん、家を売ったり買ったりする方は仲介専門の不動産屋さん、新築マンションを買いたい方は新築マンション専門の販売会社さんなど、目的の不動産に応じてその専門の会社に依頼することで、最適な取引が可能になることをご存じない方が多くいらっしゃいます。

知人や親類に不動産屋さんに勤めている人がいるので何かあったらその人に依頼しよう、という考えの方も多くいらっしゃいますが、本当にそれでいいのでしょうか?

実は現実を直視しますと不動産業界の全体を詳細にわかっているような人材はほぼ存在せず、自身が所属する不動産の分野のことしか知らない方が殆どであるということを皆さんはあまりご存じありません。

そのため、皆さんがご希望される分野の不動産の取引につきましては、その分野の専門家に依頼をしなければ、満足のいく取引ができないということをご認識いただくことが重要です。
そんなあらゆる分野の専門会社がある中、当社の専門は「不動産投資・運用」です。

そのためここでは、不動産投資・運用をお考えやご興味がある方のみが
お読みいただけるよう構成させていただきます。

資産運用とは

資産運用というとまず思いつくのが金融商品での運用です。

これは比較的少額から始められるため誰でも気軽に運用できる利点があります。その他資産を運用するコンテンツはたくさんありますが、その中の一つに不動産を活用した資産運用が存在します。

不動産による資産運用といえばマンションやアパートを新築して貸し出すという大掛かりなものを想像しがちですが、最近では地域によっては少額の金融商品程度で運用できる不動産投資が可能な物件もあり、比較的低いハードルの資産運用となってきました。

ただ、投資額が低くなってきたといえども他の金融商品と不動産投資の決定的に違う部分は「換金性が低い」ということです。

この部分は非常に重要で、急な資金需要が発生した場合に他の金融商品であれば、その時点での相場で売却することが許容範囲であれば、いつでも売買できる「市場」が存在するので安心ですが、不動産はREITなどの商品を除き実物資産を所有されている場合は他の金融商品のような「市場」が存在しないため、換金に時間がかかります。

また、不動産は他の金融商品と異なり、所有しているだけで税金や水道光熱費、修繕費などの固定費がかかることや、入退去にかかる費用などがかかるため、表面利回りと実質利回りの差が大きくなりますのでその点も注意が必要です。

しかし、そういったデメリットが多い反面、他のどんな金融商品でも到底及ばない高い利回りが期待できます。
特に他の金融商品と相反する傾向として、不動産投資については投資 金額が低いほど高い利回りが期待できる傾向があります。

これを一般の方にご説明してもほとんどの方が信用されないのですが、これが現実です。

例えば、当サイトや他の投資サイトをご覧いただければ一目瞭然ですが、特に地方の戸建やワンルームマンションなどは低いものでも10%、高いものですと20%を超えるの利回りのものが存在します。

そのカラクリは以下の通りです。

例えば地方のワンルームマンションへの投資額を200万円とします。その家賃が3万円/月だとしますと年間で36万円/年となりますが、そこから修繕積立金などを差し引いた場合約28万円/年程度となり、表面利回りは14%にもなります。しかし利回が 14%だとしても総額にして年間で28万円の収入のため、例えば退去によって修繕を要する場合でクロスを張替しなければならない場合には6~8万円程度、室内クリーニングで2万~3万円程度、床CF張替で5万~6万円程度、新規入居のための広告宣伝費で6万円などが掛ったとした場合、合計で21万円もの出費をしなければならなくなります。

そういった理由もあり、低額の投資物件は比較的高い利回りとなっている場合が多くあります。
そこでこういった傾向をどのように利用していくかというアイデアがとても重要となってくることがお分かりいただけるでしょうか?
例えば、1棟の中古マンションやアパートを5000万円で購入するとします。この金額では大都市圏で購入しようとすれば利回りを10%に見込むことは大変厳しいでしょう。そこで地方に目を向け何とか 10%程度の物件を購入したとします。そうしますと経費などを 25%程度差し引いて実質的な年間収入が370万円前後、実質利回は7.5%程度です。これは他のどんな金融商品よりもはるかに利回りが高い投資となっています。

しかし、同じ5000万円を投資する場合に、
例えば先ほどの地方の200万円のワンルームマンション25戸に投資した場合はどうなるでしょうか?

ワンルームマンションの平均賃料を3万円/月(実質賃料2.3万円)としますと、2.3万円×25戸=57万円×12か月=690万円となり、1棟のマンションやアパートに投資した場合 よりも年間で320万円も多く得ることができる計算になります。
正直、これは机上の計算なのでここまでの差が開くことは現実的には稀かもしれませんが、一つのまとまった物件に投資するよりも少額投資を重ねることのほうが、利回りが良くなることは明白です。
また、こうして分散して不動産を所有することで、リスクの分散にもなりまた先述の換金性の悪い特性も一つの物件が少額になることにより、より換金性が高まるというメリットがあります。
逆にデメリットとして挙げられることは、ひとまとめになっていないことで管理がかなり大変になるということと、金融機関から資金を調達する場合には非常に困難を極めるためそういった投資をお考えの方には向かない手法です。

それら、それぞれの投資方法でのメリットやデメリット、資金調達方法や将来展望など投資される方の背景によって全く異なる手法をとらなければなりません。場合によってはお客さまの背景や属性、将来展望によっては不動産投資に向かないと判断させていただいた場合には、お断りさせていただくこともあります。

これらは当社が現実に自社において投資を行っていくうえで実感したことであり、こういった現実的な事柄をお客様の要望の優先順位をよくお聞かせいただいたうえで、最適な投資物件の所有の仕方からアドバイスさせていただくことができます。
予算や所有形態、資産状況や将来展望などお客様によって千差万別のご要望が存在します。それらを具体的お聞かせいただいたうえで完全に把握させていただき、的確なアドバイスをさせていただくことをお約束いたします。

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