不動産売買にかかる費用について
不動産を売買される際のわからないことの一つに費用面があります。
ここでは項目ごとに説明します。
仲介手数料
その手数料率(額ではありません)は法律で定められており、それを超える手数料等の請求は基本的にはできない仕組みとなっています。
例外的に認められているのは、例えば家の売却を依頼する際にかなり遠方の物件でその物件調査や案内に余分な交通費がかかるのでその補填を売主様が了承した場合や、売主様が特別な広告の依頼をし、その分の支払いを了承している場合などで、通常の範囲で営業活動にかかる費用や広告費などは別途請求されることはありません。
その仲介手数料の料率は金額によって料率が異なり、以下の通りとなっています。
| 売買金額 | 手数料率 | 上限金額 |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 売買金額の5％＋消費税 | 10万円＋消費税 |
| 200万円超 400万円以下 |
売買金額の4％＋消費税 | 8万円＋消費税 |
| 400万円以下超 | 売買金額の3％＋消費税 |
この計算方法ですと、いちいち分割して計算しなければいけませんので、私たち不動産屋さんは400万円を超える売買の場合はすべての金額を3%で計算し、400万円以下の4%と3%の差額2万円と200万円以下の5%と3%の差額4万円の計6万円を3%で出した金額に上乗せするという計算方法を用います。それがよく言われる売買金額の3%+6万円+消費税という計算式です。
この仲介手数料を売主様と買主様がそれぞれ不動産屋さんに支払うので売主様と買主様はどのような形になっても支払われる額に変化はないのですが、不動産屋さん側から見ますと、不動産屋さんが1社の場合は売主様と買主様双方から手数料を頂けますが、売主様と買主様でそれぞれ不動産屋さんが違う場合は、その片方からの手数料しか頂けないという構図になります。
この仲介手数料というものは家を仲介にて購入する際にかかる手数料ですので、不動産屋さんが直接売主や買主になるような売買のケースにおいては、仲介手数料というものはかかりません。
印紙代
契約書に貼付する印紙代というものがあります。これは現在(H29.3 時点)では特例措置で以下の通りとなっています。
| 売買金額 | 印紙 |
|---|---|
| 50万円以下 | 200円 |
| 100万円以下 | 500円 |
| 500万円以下 | 1000円 |
| 1000万円以下 | 5000円 |
| 5000万円以下 | 10000円 |
| 1億円以下 | 30000円 |
登記費用
家を売却する際にかかる費用として、売渡証書作成費用と、抵当権等が設定されている際の抹消費用、住所変更費用等があります。
家を売買する際の買主様の費用負担
| 売渡証書の作成 | 1~2 万円程度(手数料のみ) |
|---|---|
| 登記住所に住所変更があった場合 | 1~2万円程度(登録免許税含) |
| 抵当権等の設定がある場合 | 1~2万円程度(登録免許税含) |
火災保険料
火災保険については売却後、解約の手続きを行っておいてください。残存期間分の代金が戻ります。
固定資産税
固定資産税とはその家が属する市区町村に支払う税金のことで、毎年1月1日現在の所有者に対して課税されます。この固定資産税は家を売買する場合、西日本では4月1日 を起算日として、東日本では1月1日を起算日として引き渡し日を基準に日割りで精算 (伊賀地区では4月1日)するのですが、毎年1月から4月までに取引を行う場合は、1月1日現在の所有者へ課税される制度からその年の請求は旧売主様のもとへ届くため、3月31日までの日割り精算に加え、その年の固定資産税全額を前の年の固定資産税額で事前に精算しておき、旧売主様に届いた固定資産税の支払いは事前に預かった固定資産税で旧売主様が支払うというケースが取られることが多いです。
不動産譲渡税
基本的に不動産を売却した際には、購入した価格より売却した金額が高い場合、その差額(譲渡益)に対して不動産譲渡税が発生します。
逆に購入した価格より売却した価格が低い場合においては、譲渡益が発生していないため基本的に非課税となります。
しかし譲渡益が発生している場合においても、自らが住んでいた家(居住用財産)につ いては、3000万円までの譲渡益に対し非課税になる制度がありますので住宅を売却される方の多くは非課税となっています。
ここでご注意いただきたい点としては、土地は購入時の金額をそのまま取得費として計上することができますが、建物につきましては減価償却した金額を取得費として計上することになりますので、築年数が相当年経過している建物につきましては慎重に試算してください。
また、取得費については取得当初の売買契約書や請負契約書など取得した金額が記載された書類が必要となります。万一それら証明書類が無い、紛失した等の理由で取得費が証明できない場合は、売却金額の5%を取得費として計上することになりますので、売却金額の95%に対し譲渡税の計算をすることになります。これらは相続などで住宅を取得された方の場合にも適用されるため、相続前の取得費が証明される書類が残っている場合はその証明できる金額が取得費になりますが、残っていない場合などは売買代金の5%を取得費として計上することになります。
