不動産売買にかかる費用について

不動産を売買される際のわからないことの一つに費用面があります。
ここでは項目ごとに説明します。

仲介手数料

売買する中で計算が複雑なのが仲介手数料です。仲介手数料というのは売主様が不動産屋さんで仲介にて家の売却をしたり、買主様が仲介にて家の購入をしたりする場合に発生する手数料です。

不動産屋さんが仲介で家の売買する際には、基本的にこの仲介手数料の収入が不動産屋さんの収入となりその他の手数料等は基本的にはありません。

その手数料率(額ではありません)は法律で定められており、それを超える手数料等の請求は基本的にはできない仕組みとなっています。

例外的に認められているのは、例えば家の売却を依頼する際にかなり遠方の物件でその物件調査や案内に余分な交通費がかかるのでその補填を売主様が了承した場合や、売主様が特別な広告の依頼をし、その分の支払いを了承している場合などで、通常の範囲で営業活動にかかる費用や広告費などは別途請求されることはありません。
その仲介手数料の料率は金額によって料率が異なり、以下の通りとなっています。

仮に1000万円の家の売買としますと、400万円以下は18万円+消費税で残り600万円は18万円+消費税となり合計で36万円+消費税という計算になります。
この計算方法ですと、いちいち分割して計算しなければいけませんので、私たち不動産屋さんは400万円を超える売買の場合はすべての金額を3%で計算し、400万円以下の4%と3%の差額2万円と200万円以下の5%と3%の差額4万円の計6万円を3%で出した金額に上乗せするという計算方法を用います。それがよく言われる売買金額の3%+6万円+消費税という計算式です。

この仲介手数料を売主様と買主様がそれぞれ不動産屋さんに支払うので売主様と買主様はどのような形になっても支払われる額に変化はないのですが、不動産屋さん側から見ますと、不動産屋さんが1社の場合は売主様と買主様双方から手数料を頂けますが、売主様と買主様でそれぞれ不動産屋さんが違う場合は、その片方からの手数料しか頂けないという構図になります。

この仲介手数料というものは家を仲介にて購入する際にかかる手数料ですので、不動産屋さんが直接売主や買主になるような売買のケースにおいては、仲介手数料というものはかかりません。

印紙代

契約書に貼付する印紙代というものがあります。これは現在(H29.3 時点)では特例措置で以下の通りとなっています。

登記費用

家を購入してこの家は自分のものであるということを誰に対しても証明することができるのは不動産登記ということをして初めてできることです。

家を売買する際の買主様の費用負担

所有権移転における登録免許税は、土地については不動産価格(売買価格でなく固定資産税評価額)の1000分の15(平成29年3月現在)、家屋は不動産価格の1000分の20が基本ですが、住宅用家屋の軽減措置によって1000分の3(平成29年3月現在)まで軽減されています。更に長期優良住宅に認定された住宅の場合は1000分の1になるなど住宅を購入する際はかなりの軽減措置が取られています。

目安として伊賀地域で1500万円前後の築20年程度の家を住宅ローンを使い購入した場合、買主様の登記費用の総額は15万円~30万円程度になります。

火災保険料

火災保険については以前は住宅ローン期間の全期間を家の購入時に加入し、金融機関の中にはその火災保険に質権を設定するということが行われていました。しかし2015年からは火災保険の最長年数が10年に短縮されたため、特に木造の家の場合は当初の費用負担が大きく下がりました。
ただ、長期割引のメリットが薄れたため実質的には負担が増えました。
火災保険については、どんな被害に対し補償されるかを選択していくことや、木造と軽量鉄骨造の違い、保険金額の設定などによって倍以上保険料が変わってきますので一概に幾らくらいとは申し上げにくいのですが、買主様が入られる大体の平均金額は木造で30万円前後、軽量鉄骨で15万円前後が多く、それに加え地震保険に加入するかどうかを選択することになります。地震保険につきましては、単独で加入することのできない保険で火災保険の保険金額の30%~50%で設定することと、多くの場合1年更新を選択される方が多いです。長期に加入したい場合でも最長で5年となっており、火災保険の期間と合わせるとすれば双方を5年で加入することとなります。

固定資産税

固定資産税とはその家が属する市区町村に支払う税金のことで、毎年1月1日現在の所有者に対して課税されます。この固定資産税は家を売買する場合、西日本では4月1日 を起算日として、東日本では1月1日を起算日として引き渡し日を基準に日割りで精算 (伊賀地区では4月1日)するのですが、毎年1月から4月までに取引を行う場合は、1月1日現在の所有者へ課税される制度からその年の請求は旧売主様のもとへ届くため、3月31日までの日割り精算に加え、その年の固定資産税全額を前の年の固定資産税額で事前に精算しておき、旧売主様に届いた固定資産税の支払いは事前に預かった固定資産税で旧売主様が支払うというケースが取られることが多いです。

不動産取得税

家を買うと忘れたころにやってくるのが、不動産取得税です。不動産取得税はその計算方法は住宅の場合、耐震適合住宅であるか否かで控除額が変わってくることや、自己居住用の住宅用の土地であるかに否かによっても異なりますので、ご説明するのはかなり細分化させなければなりません。
しかし、現実には伊賀地域で自分で住むための平均的な家を購入した場合であれば、免税点以下のケースが多くあるため不動産取得税を徴収されないケースがかなり多くあります。

ローン関連費用

住宅ローンを借入れて家を購入する場合には銀行や商品によっても違いますがローン関連費用が掛ってきます。
ローン関連費用としては主に以下のものが挙げられます。

ローン事務手数料

その名の通り住宅ローンを借入れる際にかかる事務費のことで3万円~10万円程度ですが、商品や銀行によっては無料のケースもあります。

金銭消費貸借契約書印紙代

お金を借りる契約のことを金銭消費貸借契約と言いますが、その契約書に貼付する収入印紙が借入れる額によって異なります。

保証料

昨今金融機関で住宅ローンを借入れる場合に連帯保証人を求められるケースは少なくなりました。
その代わりに保証会社が連帯保証人の代わりに保証をしてくれるのですが、その費用が保証料です。
その額は借入年数と借入れ額によって異なりますので一概には示すことはできませんが、数十万円単位になることは間違いありません。
また支払い方法は借入当初一括で 支払うのがお得ですが、金額が大きいこともあり金利に含めて毎月返済として支払う選択肢がある商品もあります。

その他

その他の費用としては、中古住宅を購入と同時にリフォームをされることが非常に多いですが、そのリフォーム費用を住宅ローンの借入に組み込んで借り入れをする場合ですと資金の用意は必要ないですが、自己資金で用意する場合にはその代金が必要となってきます。
また、引越し費用や家電・家具等の購入代金、カーテンや食器、備品や小物などの購入代金など当初予定していた予算をはるかに超える出費をする可能性も高く、ここは事前の計画性がとても重要となります。